• 7 Stappen
  • Vastgoedwaardering en-sturing
  • Modulaire opbouw
  • Online help

REIMS®

REIMS® is een ISAE 3000 gecertificeerde SAAS applicatie die de vastgoedwaardering en de vastgoedsturing van profit en not-for-profit organisaties ondersteunt. Fincasa onderscheidt 7 stappen om deze waardering en sturing efficiënt te organiseren.

REIMS® biedt in stap 1 ondersteuning bij het in eigen beheer vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening.

REIMS® biedt in de stappen 2 tot en met 7 ondersteuning bij de interne sturing op tactisch en strategisch niveau. Dankzij uitgebreide informatie over de realisaties en de prognoses van uw eigen portefeuille, uw eigen vastgoedorganisatie én uw relatieve positie ten opzichte van andere organisaties verbetert het financiële inzicht in uw eigen organisatie. De risico analyses en scenario analyses maken het mogelijk om direct inzicht te krijgen in de effecten van overheidsmaatregelen, de effecten van variaties in macro-economische uitgangspunten en de effecten van diverse beleidsscenario’s. Verantwoording afleggen over strategische keuzes en transparant inzicht bieden over gerealiseerde én opgeofferde rendementen voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen aan externe belanghebbenden is daarmee op een geheel nieuw niveau binnen handbereik.

Een overzicht van de verschillende stappen is hierna weergegeven. De eerste stap ondersteunt het waarderen van het vastgoed met de REIMS® taxatie management module. De daarop volgende stappen ondersteunen de vastgoedsturing.

Stap 1 Vaststellen marktwaarde

Kwaliteit van het rekenmodel

Het waarderen van vastgoed vereist een zorgvuldige prognose van kasstromen. Als gevolg van complexe wet- en regelgeving is dat in Nederland bepaald geen sinecure. Voor een portefeuillemanager is het minimaal noodzakelijk om inzicht te verschaffen in:

  • De marktwaarde inclusief en exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging
  • De marktwaarde in verhuurde staat waarbij de verkoopsnelheden onafhankelijk respectievelijk significant lager dan de mutatiegraden zijn
  • Het waarde effect van potentieel te liberaliseren woningen
  • Het waarde effect van vigerende MG-circulaires die resulteren in doorexploiteer verplichtingen en winstdelingsregelingen
  • Het waarde effect van erfpachtcontracten en grondaktes met boeteclausules voor exploitatie boven een specifiek (geïndexeerde) prijs.

Kwaliteit van de invoer

De betrouwbaarheid van de kasstroomprognoses en de daarvan afgeleide marktwaarde waardering wordt niet alleen bepaald door de kwaliteit van het rekenmodel maar ook door de kwaliteit van de invoer. Om de kwaliteit van de invoer te waarborgen zijn in REIMS® tal van maatregelen getroffen:

  • De invoer van data vindt plaats in een voor gedefinieerde workflow zodat alle relevante data in een goede structuur beschikbaar zijn
  • De invoer van data bevat uitgebreide harde en zachte data validaties om mogelijk foutieve invoer door gebruikers te minimaliseren en correcties in het primaire systeem mogelijk te maken
  • De invoer van diverse typen data wordt ondersteund met hulmiddelen om de invoer snelheid en kwaliteit van data te verhogen
  • De invoer van relevante taxatieparameters door taxateurs vindt rechtstreeks plaats in de taxatie management module waar taxateurs alle voor hen relevante data van de door de portefeuillemanager geautoriseerde objecten kunnen inzien. Bestandsuitwisseling en invoer in verschillende systemen behoort daarmee tot het verleden.

Kwaliteit van de uitvoer

Het controleren van de plausibiliteit van de gegenereerde marktwaarden wordt ondersteund aan de hand van diverse waarderingsratio’s en vergelijkingen met voorgaande perioden. Indien overeenstemming bereikt is tussen portefeuillemanager en externe taxateur kan de waardering definitief gemaakt worden door de eindverantwoordelijke financieel directeur. Wijzigingen zijn dan niet meer mogelijk. Een controle door de accountant is mogelijk aan de hand van detailoverzichten op object niveau, middels vergelijkingen met voorgaande verslagperioden en op diverse andere niveaus.

Met de taxatie management module in REIMS® kan de marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening in een effectief en efficiënt proces georganiseerd worden. De eerste stap voor het vaststellen van de actuele situatie is daarmee afgerond.

Stap 2 Uitvoeren marktwaarde analyse

Voor het vaststellen van de gerealiseerde rendementen over de verslagperiode is informatie uit het grootboek nodig. Het genereren van de daadwerkelijk gerealiseerde directe rendementen is op ieder gewenst moment mogelijk dankzij een koppeling met de grootboek administratie.

Na invoer van data over meerdere perioden is het mogelijk om de directe rendementen, de indirecte rendementen en de totale rendementen te genereren. Een vergelijking met voorgaande perioden biedt de mogelijkheid om de ontwikkelingen in de portefeuille nader te analyseren. Asset- en portfoliomanagement kengetallen bieden aanvullende mogelijkheden om de sturing op tactisch en strategisch niveau te ondersteunen. Rapportage is mogelijk op volledig portefeuille niveau en op uiteenlopende enkel- en meervoudige segmentatieniveaus.

Om doelmatig en doeltreffend de vastgoedportefeuille en de vastgoedorganisatie te sturen, is informatie over de marktwaarde en de in het verleden gerealiseerde rendementen niet voldoende. Voor het sturen op rendementen is inzicht nodig in de in de toekomst verwachte rendementen. Daarvoor is informatie over de beleidsvoornemens en eventuele balansposten noodzakelijk.

Stap 3 Beoordelen beleidswaarde, beleidsrendement, opgeofferde waarde en opgeofferd rendement

Na de invoer van de beleidsvoornemens voor de bestaande portefeuille in stap 3 verschaft REIMS® inzicht in de waarde van de portefeuille en het verwachte rendement bij het voorgenomen beleid. Deze informatie is van groter belang voor strategische besluitvorming dan de historische rendementen uit de marktwaarde analyse uit de stappen 1 en 2.

Als de uitgangspunten voor de marktwaarde berekening en de uitgangspunten van het beleid ingevoerd zijn, worden de opgeofferde waarde en het opgeofferde rendement door de software berekend. Deze opofferingen zijn te clusteren naar specifieke doelstellingen en dragen zodoende bij aan een transparant inzicht in de waarde- en rendementsoffers. Een nadere omschrijving van de offers is opgenomen onder > Het Fincasa Offermodel®.

Stap 4 Analyseren investerings- en desinvesteringsbeleid

De actuele objecten in de portefeuille geven weliswaar een belangrijk inzicht in de ontwikkeling van de waarde van de vastgoedportefeuille maar geven nog geen volledig beeld. Voor efficiënte vastgoedsturing in stap 4 worden investerings- en desinvesteringsvoorstellen toegevoegd op basis van de verwachte effecten op waarde- en rendement. Na goedkeuring worden de investerings- en desinvesteringsbesluiten definitief toegevoegd ten behoeve van het opstellen van de financiële meerjaren prognose van de vastgoedportefeuille.

Stap 5 Analyseren prognoses van Balans, Resultatenrekening, financiële kengetallen en rendementen

Een financiële prognose uit stap 4 volstaat voor organisaties die een ‘asset-only’ benadering hanteren. Alle ander organisaties moeten gegevens over financieringen en overige balansposten toevoegen. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om de financiële meerjaren prognose met diverse financiële kengetallen en verwachte rendementen op basis van diverse scenario’s te analyseren en te rapporteren.

Stap 6 Risico analyse

Voor een effectieve sturing op de continuïteit van de organisatie en het realiseren van maatschappelijke doelen kunnen aanvullende analyses uitgevoerd worden. De mate waarin de financiële continuïteit bij het voorgestane beleid gewaarborgd is bij diverse ontwikkelingen van macro economische parameters is te toetsen in een Monte-Carlo simulatie.

Not-for-profit organisaties als corporaties kunnen bijvoorbeeld analyses uitvoeren waarmee de minimale rendementseis is vast te stellen. Voor een effectieve evaluatie van en sturing op het huurprijsbeleid zijn bijvoorbeeld de analyses van de betaalbaarheid van woningen of de kosten bij koop te gebruiken.

Stap 7 Benchmark marktwaarde, beleidswaarde en opgeofferde waarde

Om professionalisering, doelmatigheid en doeltreffendheid van de organisatie te bevorderen, is een vergelijking met andere profit en not-for-profit vastgoedbeleggers een belangrijk hulpmiddel. Doordat gegevens van portefeuilles op verhuureenheid niveau beschikbaar zijn, inclusief beleidsvoornemens en daarmee samenhangende beleidsoffers, levert deze benchmark aanmerkelijk beter bruikbare informatie op dan traditionele benchmarks die uitsluitend gebaseerd zijn op marktwaarden en in het verleden gerealiseerde kosten, opbrengsten en rendementen.

> Verder naar het Fincasa Offermodel®