• Hoeveel offert u voor:
    • Beschikbaarheid?
    • Betaalbaarheid?
    • Kwaliteit?
  • Hoe stuurt u op die offers?
  • Hoeveel kan u maximaal offeren?

Voor wie is het Fincasa Offermodel®?

Het Fincasa Offermodel® is een hulpmiddel om transparant inzicht te verkrijgen in de offers die een vastgoedbelegger met een gegeven portefeuille brengt ten opzichte van een naar maximale opbrengsten strevende belegger. Het model is onderdeel van een besturingsvisie voor organisaties die niet alleen opbrengstmaximalisatie maar ook andere doelstellingen nastreven. Het model maakt het mogelijk om de omvang van de offers voor specifieke doelstellingen te meten en daar op te sturen. Daarmee is het Fincasa Offermodel® bij uitstek geschikt voor organisaties die opereren tussen markt en maatschappij zoals corporaties. Het Fincasa Offermodel® is tevens geschikt voor organisaties die nauwkeurig inzicht willen verkrijgen in de omvang van het verdien- en besparingspotentieel van hun portefeuille. Het model is daardoor toepasbaar in de gehele vastgoedsector. Het verschaft een belangrijke bijdrage aan de transparantie die intern, bij toezichthouders en in het publieke debat wordt verlangd.

Ontstaansgeschiedenis van het model

Het Fincasa Offermodel® is voortgekomen uit een discussie in 2005 bij een corporatie over de verantwoordelijkheid van een portefeuillemanager voor het ‘meten en sturen op het rendement’. Die brede verantwoordelijkheid bracht een tegenstrijdigheid aan het licht die nog altijd zeer actueel is. Een portefeuillemanager met een ‘Commerciële Pet’ streeft immers naar een maximaal rendement. De doelstelling van de corporatie vereist echter aanvullend het waarborgen van de sociale of maatschappelijke taak. Daarvoor is een andere medewerker vereist die een ‘Sociale Pet’ op heeft.

Bij vastgoedondernemingen die naar maximale opbrengsten streven is de portefeuillemanager traditioneel de manager met de ‘Commerciële Pet’. De manager met de ‘Sociale Pet’ bij not-for-profit organisaties heeft nog geen breed bekende benaming. Manager maatschappelijke verantwoording is wellicht een term die de inhoud van de functie adequaat weerspiegelt. In de corporatiesector omvat de verantwoordelijkheid van de manager maatschappelijke verantwoording dan het ‘meten van en sturen op maatschappelijk rendement’

Noodzakelijke voorwaarde voor het duurzaam bieden van maatschappelijk rendement

Het duurzaam uitkeren van maatschappelijk rendement suggereert het opofferen van rendement waarvoor geen compensatie verkregen wordt. Dit impliceert echter dat er voldoende rendement gemaakt wordt zodat duurzaam die opoffering kan worden geboden. Het sturen op financiële continuïteit en maatschappelijk doelstellingen zijn daardoor onlosmakelijk met elkaar verbonden. Zonder financiële continuïteit zijn maatschappelijke doelstellingen niet te realiseren. Om die maatschappelijke doelstellingen te kunnen verwezenlijken zal daarom eerst voldaan moeten zijn aan de eisen voor het waarborgen van de financiële continuïteit.

Het duurzaam beschikbaar houden van voldoende betaalbare huurwoningen is de primaire taak van corporaties. Deze omvat de verantwoordelijkheid voor het ontwikkelen van een portefeuille die duurzaam aansluit op de behoeften van de markt in het werkgebied en die rekening houdt met de daarvoor vereiste groei van het eigen vermogen, de minimaal gewenste solvabiliteit en de daarmee samenhangende financierbaarheid en liquiditeit. Om de continuïteit te bewaken is het allereerst noodzakelijk om de minimale gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet te bepalen en te toetsen of het verwachte én gerealiseerde rendement aan die minimale eis voldoet. Het bepalen van die minimale vermogenskostenvoet is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de organisatie en de doelstellingen van de organisatie.

Het maximaal haalbare rendement voor een portefeuille wordt gedicteerd door de markt. Het verschil tussen het maximaal haalbare rendement en het minimaal geëiste rendement is het opgeofferde rendement dat beschikbaar is voor het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen van de organisatie.

Bij de periodieke analyse en herijking van het strategische beleid kan de portefeuillemanager de manager maatschappelijke verantwoording uitdagen om de noodzaak en de maatvoering van de offers voor maatschappelijke doelen te beargumenteren door het standpunt in te nemen ‘Pas marktparameters toe, of leg uit’. Deze twee tegengestelde ambities kunnen bijdragen aan een kritische maar constructieve dialoog die met het Fincasa Offermodel® gevoerd kan worden op basis van een nauwkeurig inzicht in de omvang van de offers.

Classificatie van offers

Het meten van offers vereist een zorgvuldige decompositie van kasstromen waarbij op contractniveau rekening gehouden wordt met alle beschikbare beleidskeuzes binnen het relevante juridische kader. Het aantal beleidskeuzes en de daarmee samenhangende offers is aanmerkelijk. Een clustering van verschillende offers op basis van een logische samenhang is daarom wenselijk.

Corporaties zijn privaatrechtelijke lichamen met een publiekrechtelijke taak die, ten opzichte van naar maximale opbrengsten strevende beleggers, additionele taken hebben. Uit de relevante wettelijke omschrijvingen van de werkzaamheden van de corporatie is af te leiden dat van een corporatie een prestatie verwacht wordt op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en leefbaarheid. Voor de clustering van de verschillende offers is het daarom wenselijk om deze te laten aansluiten bij de doelstellingen van corporaties. Een classificatie van offers, die ook bruikbaar is voor onderlinge vergelijkingen, omvat de volgende offers:

  • Beschikbaarheidsoffer
  • Betaalbaarheidsoffer
  • Kostenoffer totaal, onder te verdelen in:
    - Kostenoffer beheer
    - Kostenoffer jaarlijkse onderhoud
    - Kostenoffer mutatieonderhoud
  • Investeringsoffer
  • Desinvesteringsoffer

Transparant inzicht in het minimaal geëiste rendement, het maximaal haalbare rendement en het opgeofferde rendement naar verschillende bestedingsdoelen is dan te presenteren in één enkele figuur voor de gehele portefeuille, voor een segment van de portefeuille of voor een individueel object.